Kuntotarkastuksen tavoite ja laajuus

Kuntotarkastuksen tavoite on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille tarkastettavan kohteen
• rakennusteknisestä kunnosta
• korjaustarpeista
• vaurioriskeistä
• käyttöturvallisuusriskeistä
• terveysriskeistä
• toimenpide-ehdotuksista.

Kuntotarkastus on tekninen arvio kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja riskirakenteista tarkastushetkellä. Se perustuu kuntotarkastajan asiantuntemukseen, kuntotarkastajan kohteesta tekemiin havaintoihin sekä kiinteistön käyttäjän haastatteluista ja asiakirjoista saatuihin tietoihin.

Kuntotarkastus koskee vain tilannetta tarkastusajankohtana. Tilanne kohteessa saattaa muuttua oleellisesti hyvinkin lyhyen ajan kuluessa tarkastuksesta.

Kuntotarkastus tehdään pääosin pintapuolisesti aistienvaraisin ja rakennetta rikkomattomin menetelmin ohjekortin LVI 01-10414, KH 90-00394 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä -suoritusohjeen mukaan.

Vaurioiden syihin otetaan kantaa vain syy-yhteyden ollessa yksiselitteinen ja selvästi osoitettavissa, muussa tapauksessa tulee suositella lisäselvityksiä tai -tutkimuksia. Niiden tarve perusteluineen esitetään.

Kuntotarkastuksen laajuus

Rakennustekniikka

Seuraavien osa-alueiden tarkastelu tehdään aina ongelmakohtien tai vaurioriskien kartoittamiseksi:
• rakennuksen vierusta ja salaoja- ja sadevesijärjestelmät
• perustukset ja alapohjarakenteet
• ulkoseinät, julkisivut ja muut kantavat seinärakenteet
• väliseinät ja välipohjat
• ikkunat, ulko-ovet ja parvekeovet
• katokset, parvekkeet, terassit yms. rakennukseen liittyvät julkisivun rakenneosat
• yläpohja, ullakko ja vesikatto
• märkätilat ja kosteat tilat
• muut sisätilat
• muut tilat.

Talotekniikka

Taloteknisiä järjestelmiä ja -laitteita (lämmitys, vesi ja viemäri, ilmanvaihto, sähköistys) arvioidaan vain näkyviltä osin sekä iän ja haastattelujen perusteella.

Taloteknisten järjestelmien ja laitteiden toiminnan tai toimintakunnon testaaminen tai koestaminen ei kuulu tarkastukseen. Tarvittaessa on teetettävä erillinen LVI-, sähkö- tai automaatiotekninen tarkastus.

Riskihavainnot

Riskihavainnon merkityksen selvittämiseksi tehdään pienimuotoisia, rakenteisiin kohdistuvia ja yleensä kuntotutkimuksen luonteisia toimenpiteitä kuten

  • rakenteen kunnon ja kosteustilanteen tarkastaminen tekemällä vähintään yksi aukko rasiaporalla (noin 110 mm) betonilaatan yläpuolella olevaan puurunkoiseen lattiaan, levyrakenteiseen väliseinään ja sisäpuolelta koolattuun ja verhoiltuun kellarin seinään.
  • Suhteellisen kosteuden ja lämpötilan mittaaminen porareiän kautta rakenteissa, joissa kosteustilannetta ei voi selvittää rakenteen pinnalta eikä voida tehdä rasiapora-avausta (ei betoni- ja kiviainesrakenteet eikä ko. rakenteiden taustalla tai välissä olevat eristetai ilmatilat). Tarkastaja määrittelee kosteusmittausreikien määrän siten, että kohteen riskin kannalta oleellisimpien rakenneosien kosteus saadaan mitattua vähintään yhdestä mittausreiästä rakenneosaa kohden.
  • Puurakenteissa puun koestaminen piikillä ja puun kosteuden mittaaminen.
  • Jalka- tai peitelistan irrottaminen, jotta voidaan tarkastella takana olevan rakenteen pintaa tai kosteustilannetta. Listat irrotetaan vain epäilyksen kannalta oleellisimmilta kohdilta.
  • Tuuletussäleikköjen, peitelevyjen tms. avaaminen rakenteen tarkastamiseksi (esimerkiksi ryömintätilojen, ullakkotilojen tms. tuuletussäleiköt).

Tarkastajan velvollisuus on huolehtia, ettei reikien tekeminen aiheuta tarpeetonta vahinkoa rakenteelle (erityisesti märkätiloissa);

  • Irrotetut listat kiinnitetään ja avatut tuuletussäleiköt, peitelevyt tms. suljetaan mahdollisuuksien mukaan.
  • Porareiät ja rasiaporareikien aukot tiivistetään. Yleensä avaamisesta aiheutuu vähäisiä vaurioita ja jälkiä.

Tarkastajan velvollisuuksiin ei kuulu rakenneosien korjaaminen, jos niihin syntyy vaurioita irrotettaessa tai takaisin kiinnittäessä.

Toimenpiteisiin tulee aina saada lupa kohteen omistajalta (osakehuoneistoissa osakkeen omistajalta ja taloyhtiöltä).

Edellä mainittua suuremmasta kuntotutkimustoimenpiteestä on aina tehtävä erillinen sopimus.

Riskirakenteet

Kohteelle tyypilliset riskirakenteet pyritään tunnistamaan haastattelujen, asiakirjojen, piirustusten ym. materiaalin sekä sen kokemuksen perusteella, jota on käytettävissä ko. kohteen rakentamisajankohdan rakenneratkaisuista. Näitä on kuvattu rakenneosittain suoritusohjeessa, LVI 01-10414, KH 90-00394 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Suoritusohje.

Omakotitalot

Rakennus tarkastetaan sekä ulko- että sisäpuolelta. Rakenteet ja näkyvät pinnat tarkastetaan kaikista kulkuaukollisista tiloista, joihin on esteetön pääsy.

Osakehuoneistot

Huoneiston ulkopuolinen tarkastus rajautuu tarkastettavan huoneiston kohdalla oleviin rakenteisiin. Muita huoneistoja tai rakenteita ei tarkasteta.

  • Kerrostalohuoneistoissa tarkastetaan vain huoneiston sisäpuoli.
  • Aiemmin tehtyihin kuntoarvioihin tai vastaaviin muihin tutkimuksiin ja korjaussuunnitelmiin tutustutaan mahdollisuuksien mukaan ennen kuntotarkastusta.  Kuntoarvioon tutustuttaessa huomiota kiinnitetään tarkastettavana olevaan kohteeseen vaikuttaviin asioihin. Nämä
    kirjataan kuntotarkastusraporttiin.

Kuntotarkastukseen kuulumattomat toimenpiteet

Tarkastuksessa ei arvioida kiinteästi asennettuja kalusteita, irtokalusteita tms. irtaimistoa, väliovia, kodinkoneita, keskuspölynimurijärjestelmää eikä mitään vastaavantyyppistä (mm. kalusteet, varusteet, laitteet ja pintamateriaalit) asiaa, minkä ostajan voi itse olettaa havaitsevan riittävän huolellisessa  ennakkotarkastuksessa siten kuin asia on asuntoosakekaupan osalta asuntokauppalaissa 843/1994 (KH OM-10438) ja kiinteistökaupan osalta maakaaressa 540/1995 (KH OM-10255) ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden osalta määritelty.

Kuntotarkastus ei koske rakennuksesta erillään olevia tiloja, ellei siitä tilauksen yhteydessä erikseen sovita (mm. piharakennukset ja asunnoista erillään olevat varasto- ja saunatilat, autotallit tai katokset, tekniset tilat, yleiset tilat).